关于《湛江市住房和城乡建设局商品房预售款监督管理暂行办法》的解读

       为加强本市商品房预售款监督管理，保证商品房预售款专款专用，维护商品房交易双方的合法权益,促进房地产市场健康发展。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》和《广东省商品房预售管理条例》、《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房〔2010〕53号）等法律、法规的规定，结合本市实际，制定《湛江市住房和城乡建设局商品房预售款监督管理暂行办法》（下面简称《办法》）。我局对《办法》制定，按照行政规范性文件的程序并通过了司法局的合法性审查，将于2021年5月1日印发实施。现解读如下：

      一、《办法》制定的背景和依据

      原市房管局对于商品房预售款监督管理的做法，没有按行政规范性文件制定相关规定，导致我市当前商品房预售款监督管理工作不够完善和规范。随着房地产市场的不断发展，出现了一些新情况、新问题，为适应新的市场变化，特制定本《办法》。

《办法》的制定依据主要有以下三个方面：（一）国家法律法规：《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》；（二）地方性法规：《广东省商品房预售管理条例》、《北京市商品房预售款监督管理办法》、《中山市商品房预售款监管办法》、《清远市商品房预售款监督管理办法》；（三）相关规范性文件:《广州市住房和城乡建设局关于调整商品房预售款使用核准工作规则的通知》、《珠海市商品房预售资金监管办法》。

     二、文件的主要内容

   （一）《办法》确立的主要制度

   《办法》共二十四条，主要内容如下：一是规定《办法》的适用范围；二是明确了预售款的收存、支取、使用和监督管理的要求；三是强调了房地产开发企业、监管银行、房地产行政主管部门等相关责任。

   （二）《办法》的重点内容说明

    1、鉴于商品房项目预售前的支出对房地产企业压力确实很大，参照广州市的做法，制定了第五条 “……。预售款专用账户内的款项，用于购买项目建设必需的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款及法定税费。主体工程完成验收后，在符合规定的留存比例条件下（详见第十三条），房地产开发企业可申请划拨该项目在取得预售证前支付的工程款、法定税费等资金” ，在满足留存保底资金要求的情况下，拓展了预售款的提取使用范围。

    2、参照广州、珠海等城市的做法，在本《办法》第十三条中规定：“房地产开发企业取得项目的预售许可证后，预售款专用账户的资金按累计进账总金额的10%作为保底资金留存；主体工程完成验收后，按累计进账总金额的5%作为保底资金留存；办理竣工验收备案后，按累计进账总金额的2%作为保底资金留存”。设置三个更具有可操作性和合理性的保底资金留存节点，更有利于我市商品房预售款监管工作的有效落实，也有利于跟随工程节点及时减轻房地产企业的资金压力。

    3、第二十四条按照规范性文件相关要求，明确《办法》施行有效期为三年。

湛江市住房和城乡建设局商品房预售款监督管理暂行办法.docx